早在年初之时就有一些城投平台的朋友跟我们交流通过发行专项债收购存量房做保障房相关事宜。比如是否有通过发行专项债筹资来收购存量房做保障的落地案例？作为国企，在国有资产不能流失的情况下，收购价格又该怎么样确定？是否能与政府沟通由其按照市场价来收购？对于前述问题，我们在2025年3月11日发布的《收购存量房作保障房、安置房及土储专项债、土储资产金额来源实务分析（202503版）》一文中也将有关信息和市场情况做了简单的汇总，并对应推送了一系列的解读视频（《

　　眨眼间即将进入2025年的下半年，以上问题目前也有了新的变化与“解题思路”。有必要注意一下的是，除了之前提到的2019年郑州高新技术产业开发区保障性住房专项债项目、浙江缙云县保障房工程专项债项目外，今年浙江也有8个项目通过发行专项债收购，及2025年浙江省其他项目收益专项债券(十三——二十期)，具体项目包括浙江嘉兴桐乡市乌镇镇保障性租赁住房收购项目、浙江湖州南浔溪畔居项目、浙江湖州安吉山澜资产运营管理有限公司收购存量商品房用作保障性住房（星悦里）项目、浙江湖州收购忆境府存量商品房用作保障性住房专项债券项目、浙江湖州收购臻品府存量商品房用作保障性住房专项债项目、浙江温州市瓯海中心区站前单元C-17地块（万科欧华庭）、浙江温州市三系片区货站单元A-13地块（万科臻湾华庭）、浙江温州瑞安市望荣锦苑收购项目（一期）。

　　对此，我们基于近期的一些市场变化把存量房收购过程中大家关切的诸如“收购价格怎么样确定”、“存量房收购专项债如何包装谋划”、“存量房收购后改保障房的收益来源”、“收购资金如何筹集”等问题进行更新梳理，以供沟通、参考。

　　住建部、财政部联合发布的《关于做好收购存量商品房有关工作的通知》（建保〔2025〕10号）提出“由收购主体与房地产开发企业依法依规协商确定公平合理收购价格，也可以由资产评定估计机构开展第三方独立、公平评估确定收购价格，切实防范道德风险......”这一政策似乎给存量房持有主体争取按照市场行情报价进行收购谈判预留了空间。但是，实际上从底层逻辑来看，让政府或国企完全按照市场行情报价来收购存量房存在难度。

　　由于在进行存量房收购时需考虑到资产金额来源问题。虽然《国务院办公厅关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》（〔2024〕52号）拓宽了专项债偿还资金的来源，也鼓励通过发行专项债收购存量房。但是，由于目前专项债需要属地政府偿还的承担“兜底”责任。在这个背景下，地方政府若通过发行专项债来收购存量房，实际上仍旧需要最大限度地考虑项目的偿债备付率以及项目融资收益能否自平衡问题。在这一逻辑下，特别是对于配租型保障房而言，租赁收益等收入来源有限的情况下，地方政府等在收购存量房的收购定价方面必然要考虑打折问题。

　　在目前市场上收购存量房做保障房的案例中，收购价格的确定方面大致有如下4种：

　　在我们搜集的各地的征收存量房做保障房的公告中，大部分城市在确定收购价格时，按照同地段重置价格为参考上限进行确定，即收购价格=划拨用地土地成本+建安成本+不超过5%的利润。

　　按照市场平均销售价打折收购的折扣率与当地的房地产市场环境相关，因地制宜。以成功发行专项债的“浙江桐乡市乌镇镇保障性租赁住房收购项目”为例（如下图），其收购价在市场平均销售价的55%-60%。

　　以目前已成功发行专项债收购存量房的“浙江湖州南浔溪畔居项目”为例，该项目的收购价以“预售市场价125%作为收购基准”。该项目采取“租+售”的模式，存量房收购后作为保障房出租、运营10年后再一次性销售，且该项目的收购资金100%使用专项债支付。其中，该项目的收入来源则包括保障房租赁住房租金收入、出售房地产收入、停车费收入。

　　重庆嘉寓房屋租赁有限公司（重庆建工100%子公司，穿透后为重庆国资委100%控股）发布的《重庆嘉寓房屋租赁有限责任公司批量收购商品房管理办法》关于收购价格则采用收益法进行测算，并结合房源交通便捷性、周边配套情况、房屋自身特性、市场参考价等影响因素，对房源价格进行修正，得出收购测算价格。相关公式及测算步骤如下：

　　关于专项债的谋划，我们在《地方专项债申报实务及经验分享：项目储备、谋划、申报、发行等的实务总结与操作要点整理》提及，具体项目的谋划需要对项目业主与名称、建设内容、项目收益、总投资与资金筹措、项目运营等“五大要素”进行重点把握与确定（欢迎参考《20250301交流会：新基建、房地产、城市更新等项目的策划包装、超长期特别国债与专项债资金申请及项目全生命周期融资实务》）。

　　就收购存量房的相关专项债而言，除了前述五大需要注意的几点外，还需要非常注意收购价格及后端的收入来源问题。如果是配租型保障房，主要的收入来源包含房屋租金收入、场地租赁收入、物业管理费收入、停车费收入、充电桩收入、广告费收入、政府补贴收入。

　　此外，在浙江发行的专项债中，其中浙江湖州吴兴区收购忆境府存量商品房用作保障性住房专项债券项目、收购臻品府存量商品房用作保障性住房专项债项目亦将“押金利息收入”作为项目收益来源。

　　根据项目运营模式的不同，对于采取“租+售”模式的，如浙江湖州南浔溪畔居项目（租赁运营10年后一次性销售）以及收购忆境府存量商品房用作保障性住房专项债券项目、收购臻品府存量商品房用作保障性住房专项债项目（租赁运营20年后一次性销售）由于在租赁、运营期结束后将一次性销售房产，因此，亦将房产出售的收益作为专项债的还款来源。

　　“资金跟着项目走”，收购存量房做保障房的项目，除了能谋划专项债资金外，根据项目所处阶段，还可以从如下几方面争取资金：

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